La regla es la misma en las dos normas que aplican
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.
Para vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 mantiene la misma línea en su artículo 17: la cesión del contrato y el subarriendo requieren autorización expresa del arrendador. Lo importante del adjetivo: expresa. No basta con que el arrendador lo sospeche, lo tolere o no diga nada. La autorización tiene que constar.
Y hay un límite adicional que suele pasarse por alto: quien entra no puede usar el inmueble en términos distintos a los que tenía el arrendatario original. Si el contrato es de vivienda, el subarrendatario no puede montar un negocio ahí, aunque el arrendatario se lo haya permitido.
Subarriendo y cesión no son lo mismo
La gente los usa como sinónimos y no lo son. La diferencia decide quién le responde al arrendador cuando algo sale mal, que es lo único que importa el día del problema.
| Subarriendo | Cesión | |
|---|---|---|
| Qué pasa | El arrendatario firma un segundo contrato con un tercero | El arrendatario sale y otro toma su lugar en el contrato original |
| Quién le responde al arrendador | El arrendatario original, que sigue obligado | El nuevo arrendatario |
| Cuántos contratos hay | Dos: el original y el del subarriendo | Uno solo, con otra persona adentro |
| Necesita autorización | Sí, expresa | Sí, expresa |
Para el arrendador la diferencia es práctica: en el subarriendo conserva a su deudor original y no tiene relación contractual con quien vive adentro. En la cesión cambia de deudor, y por eso tiene sentido que quiera revisar quién entra antes de autorizarla.
Qué pasa si se hace sin permiso
El artículo 22 de la Ley 820 incluye entre las causales de terminación unilateral por parte del arrendador el subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble, y el cambio de destinación, todos sin autorización.
Es decir: el arrendatario que subarrienda a escondidas no comete solo una falta menor. Le entrega al arrendador una causal para terminar el contrato y, si es necesario, para demandar la restitución del inmueble.
Del otro lado, quien llega a vivir por un subarriendo no autorizado está en la posición más frágil de las tres: su derecho depende de un contrato que el arrendatario no podía celebrar. Si el arrendador termina el contrato principal, el subarriendo se cae con él.
Cómo se autoriza bien
Si el arrendador quiere permitirlo, conviene que lo haga por escrito y con condiciones, no con un mensaje suelto:
- Por escrito y firmada. Un otrosí al contrato es la forma limpia.
- Identificando a quién entra. Nombre y documento del subarrendatario o cesionario.
- Por un plazo definido, que no exceda el del contrato principal.
- Manteniendo el destino de vivienda y las demás obligaciones del contrato original.
- Dejando claro si el arrendatario original sigue respondiendo, que es lo que distingue una cesión de un subarriendo.
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Poner en alquiler por noches un inmueble que se tiene en arriendo es, en el fondo, la misma discusión: se está cediendo el goce a terceros. Sin autorización expresa del arrendador, encaja en lo que el artículo 22 permite sancionar.
Pero además entran en juego dos cosas que no dependen del contrato: el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que en muchos conjuntos prohíbe el hospedaje, y las normas de uso del suelo y de prestación de servicios turísticos. Eso sí es caso a caso y no se puede resolver leyendo un artículo. Si estás en esa situación, de cualquiera de los dos lados, es una consulta concreta para un abogado y no una regla general.
Preguntas frecuentes
¿Puedo arrendar una habitación de la casa que tengo arrendada?
Eso es un subarriendo parcial y también requiere autorización expresa del arrendador. El artículo 22 de la Ley 820 menciona el subarriendo total o parcial.
Mi arrendador sabe y nunca dijo nada. ¿Eso vale como permiso?
La norma pide autorización expresa. El silencio o la tolerancia no equivalen a un permiso, y apoyarse en eso es apostar a cómo un juez valore la conducta de las partes en tu caso concreto.
¿Qué diferencia hay entre ceder y subarrendar?
En la cesión sale el arrendatario y otro ocupa su lugar en el mismo contrato. En el subarriendo el arrendatario sigue obligado frente al arrendador y además firma un contrato aparte con un tercero.
Soy subarrendatario y el arrendador quiere sacarme. ¿Qué derechos tengo?
Tu situación depende de un contrato que el arrendatario podía no estar facultado para celebrar. Es la posición más expuesta de las tres y conviene asesorarse antes de actuar, no después.
¿Puedo prohibir el subarriendo en el contrato?
La prohibición ya opera por ley sin autorización expresa. Aun así, dejarlo escrito en el contrato evita discusiones y sirve para recordárselo a las partes cuando la situación aparece.