Lo primero: en Colombia no existe el desalojo por cuenta propia
Es el error que más caro sale. El arrendatario lleva tres meses sin pagar, el arrendador siente que el inmueble es suyo y actúa: cambia la guarda, manda cortar el agua, entra y saca los muebles a la portería. Todo eso son vías de hecho. Ninguna autoridad las respalda y varias de esas conductas pueden dar lugar a responsabilidad penal, además de convertir al arrendador en demandado dentro de su propio pleito.
Hay una razón de fondo, no solo de trámite: el arrendatario es poseedor del inmueble mientras el contrato esté vigente, y quitarle esa tenencia sin orden judicial es despojarlo. El contrato le da al arrendador derechos, no potestad para ejecutarlos con sus propias manos.
Lo que sí existe es un proceso hecho a la medida de este problema, y que además está diseñado para favorecer al arrendador. Vale la pena conocerlo antes de improvisar.
La mora sí es causal de terminación
Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato: la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
Esta causal opera en cualquier momento del contrato, no solo al vencimiento. Y no necesita el aviso de tres meses que la ley exige para terminar sin incumplimiento: aquí el fundamento es que la otra parte ya incumplió.
El artículo 22 recoge además otras causales frente al arrendatario: no pagar los servicios públicos hasta causar su corte, o las expensas comunes a su cargo; subarrendar, ceder o cambiar la destinación sin autorización expresa; incurrir de forma reiterada en conductas que afecten la tranquilidad de los vecinos, o usar el inmueble para actos delictivos, comprobado ante la autoridad policiva; hacer mejoras sin autorización o destruir el inmueble; y violar el reglamento de propiedad horizontal.
El proceso de restitución, en orden
Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las reglas especiales de este artículo.
| Paso | Qué pasa | Qué necesitas |
|---|---|---|
| 1. Demanda | La presenta un abogado ante el juez civil del lugar del inmueble | Prueba documental del contrato firmado por el arrendatario, o su confesión |
| 2. Admisión y traslado | El juez admite y notifica al arrendatario | La dirección del inmueble y los datos de notificación |
| 3. Contestación | Si no se opone dentro del traslado, el juez dicta sentencia ordenando la restitución | Nada de tu parte: el silencio del demandado juega a tu favor |
| 4. Sentencia y diligencia | Se ordena la entrega y se practica con apoyo de la autoridad | Acompañamiento de tu abogado |
La regla que cambia el partido: el arrendatario tiene que pagar para ser oído
Esta es la parte que casi ningún arrendador conoce y es, en la práctica, la que hace que el proceso funcione.
Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres últimos períodos.
En castellano: el arrendatario moroso no puede simplemente contestar y alargar el pleito. Para que el juez lo escuche tiene que poner sobre la mesa la plata que debe. Si no lo hace, se queda sin voz en el proceso.
Y hay una segunda carga, esta sí para cualquier causal: mientras el proceso avanza, el demandado debe seguir consignando los cánones que se vayan causando a órdenes del juzgado. Si deja de hacerlo, también deja de ser oído hasta que se ponga al día. Esos depósitos se le entregan al arrendador a medida que se presentan los títulos, salvo que el demandado le haya desconocido esa calidad.
Lo que decide el caso antes de empezar: el contrato escrito
A la demanda hay que acompañar la prueba documental del contrato. Si el arrendamiento se hizo de palabra —que pasa más de lo que uno creería, sobre todo entre conocidos— toca probarlo por confesión del arrendatario, y ahí el proceso se complica justo cuando más urge que sea rápido.
Por eso el contrato escrito no es una formalidad. Es lo que convierte un problema de plata en un proceso con reglas a favor del arrendador. Y por la misma razón conviene que el contrato no tenga cláusulas contrarias a la Ley 820: un contrato con un depósito prohibido o con un canon por encima del tope legal le entrega al arrendatario argumentos que no tendría.
¿Cuánto se demora?
No hay una cifra honesta que dar. Depende del juzgado, de la ciudad, de si el arrendatario se opone y de si hay que ubicarlo para notificarlo. Cualquiera que te prometa un número exacto está adivinando. Lo que sí se puede afirmar es qué lo alarga: demandar sin contrato escrito, errores en la dirección de notificación y no tener al día la prueba de la mora.
Si el inmueble quedó abandonado
Es una situación distinta y tiene un tratamiento propio dentro del mismo artículo 384: el juez puede ordenar la restitución provisional cuando el bien está desocupado, abandonado o en grave deterioro. Aun así, la decisión la toma el juez. Que el inmueble se vea vacío no autoriza a entrar, y actuar por cuenta propia en ese escenario es igual de riesgoso que en cualquier otro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cortarle los servicios públicos para que se vaya?
No. Es una vía de hecho y puede acarrear responsabilidad, además de debilitar tu posición en el proceso. La Ley 142 de 1994 regula quién puede suspender un servicio, y el arrendador no está entre ellos por su propia decisión.
¿Necesito abogado?
Sí. El proceso de restitución es judicial y requiere que te represente un abogado titulado.
¿Sirve de algo el preaviso de tres meses si la causal es mora?
No es requisito. El aviso de tres meses es para terminar sin incumplimiento. Cuando la causal es la mora del artículo 22, el fundamento es el incumplimiento ya ocurrido. Aun así, dejar constancia escrita del requerimiento suele ser útil como prueba.
¿Qué pasa si el arrendatario dice que sí pagó?
Tendrá que demostrarlo con recibos expedidos por ti o con las consignaciones hechas conforme a la ley. Si lo prueba, la excepción de pago prospera y se le devuelven los cánones retenidos; si no, esos depósitos se te entregan.
¿Puedo cobrar los cánones atrasados en el mismo proceso?
La restitución y el cobro ejecutivo son cosas distintas, aunque el artículo 384 prevé la entrega de los cánones consignados durante el proceso. Cómo se plantea en tu caso concreto es exactamente lo que debe definir tu abogado antes de presentar la demanda.
¿El proceso es de una sola instancia cuando la causal es solo la mora?
Sí. Cuando la única causal es la mora en el pago del canon, el artículo 384, numeral 9, del Código General del Proceso ordena tramitarlo en única instancia: la sentencia no tiene apelación. La Corte Constitucional avaló esa regla cuando estaba en la Ley 820 (sentencia C-670 de 2004) y la Corte Suprema la sigue aplicando, también en vivienda. Si además alegas otra causal, deja de ser de única instancia.
¿Qué pasa si el arrendatario entra en insolvencia?
Si el arrendatario es aceptado en un proceso de insolvencia de persona natural, no se puede iniciar la restitución por mora en el pago de los cánones y se suspende la que esté en curso (Código General del Proceso, art. 545, num. 1, modificado por la Ley 2445 de 2025). Las deudas de arriendo pasan a negociarse dentro de ese proceso. Si te notifican una insolvencia, consulta a tu abogado antes de cualquier otro paso.