La regla que manda: tres meses de aviso
Cuando ninguna de las partes ha incumplido, la Ley 820 de 2003 organiza la terminación alrededor de un requisito práctico: avisar por escrito, a través del servicio postal autorizado, con no menos de tres meses de antelación. Sin ese aviso, el contrato se renueva por un término igual al inicial.
Ese es el error que más se repite. La gente avisa con un mes, o de palabra, o por WhatsApp, y después descubre que sigue obligada.
Si la otra parte incumplió, la cosa cambia: la terminación se funda en ese incumplimiento, con las causales que la ley enumera para cada lado.
Si eres el arrendatario
El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.
Hay que distinguir dos momentos, porque el costo cambia por completo.
| Cuándo terminas | Qué debes hacer | ¿Indemnización? |
|---|---|---|
| Al vencimiento del término o de una prórroga | Aviso por servicio postal autorizado, con tres meses de antelación a la fecha de vencimiento (art. 24, num. 5) | No |
| Antes del vencimiento, sin causa imputable al arrendador | Aviso por servicio postal autorizado con tres meses de antelación y consignación de la indemnización (arts. 24, num. 4, y 25) | Sí, tres meses de canon |
| Por incumplimiento del arrendador (art. 24) | Invocar la causal; conviene documentarla bien | No |
El artículo 24 enumera las causales imputables al arrendador: que los servicios públicos se suspendan por acción premeditada suya o porque no pagó lo que le correspondía; que incurra de forma reiterada en conductas que afecten gravemente el disfrute del inmueble, comprobadas ante la autoridad policiva; o que desconozca derechos que la ley o el contrato le reconocen al arrendatario. Cuál aplica a una situación concreta es justamente lo que conviene consultar antes de dejar de pagar o de entregar.
Si eres el arrendador
El artículo 22 lista las causales que permiten terminar por incumplimiento del arrendatario: no pagar el canon o sus reajustes a tiempo; no pagar los servicios públicos hasta causar su corte, o las expensas comunes a su cargo; subarrendar, ceder o cambiar la destinación del inmueble sin autorización expresa; incurrir de forma reiterada en conductas que afecten la tranquilidad de los vecinos, o usar el inmueble para actos delictivos, comprobado ante la autoridad policiva; hacer mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización, o destruir el inmueble; y violar el reglamento de propiedad horizontal.
Sin incumplimiento de por medio, el arrendador tiene dos caminos, y ninguno es tan libre como el del arrendatario:
| Cuándo terminas | Qué exige la ley | Costo |
|---|---|---|
| Durante una prórroga | Aviso por servicio postal autorizado con tres meses de antelación y consignación de la indemnización (arts. 22, num. 7, y 23) | Tres meses de canon |
| Al vencimiento del término inicial o de una prórroga | Aviso por servicio postal autorizado con tres meses de antelación y una causal especial: ocupar el inmueble para vivir en él por lo menos un año, demolerlo o repararlo, entregarlo por una compraventa, o la sola voluntad si el contrato ya cumplió cuatro años (art. 22, num. 8) | En las tres primeras, una caución de seis meses de canon a favor del arrendatario. En la última, una indemnización de un mes y medio de canon |
Lo que no existe es recuperar el inmueble al terminar el primer año con solo pagar. Escribir en el contrato que «no se prorroga» tampoco lo permite: sin aviso y sin causal, el contrato se renueva. Y cuando el arrendador debe indemnizar, el arrendatario no puede ser privado del inmueble sin haber recibido ese pago o sin que esté debidamente asegurado (art. 26).
Cómo entregar el aviso
Para estos avisos la ley no deja opciones: se envían a través del servicio postal autorizado, a la dirección de notificaciones que indique el contrato. La empresa certifica qué se envió, a quién y cuándo, y eso cierra la discusión.
Entregarlo en persona con firma de recibido, o por correo electrónico, puede servir como prueba adicional de que la otra parte supo. Pero no es el medio que la ley señala para estos avisos, y quien lo use en lugar del correo certificado se expone a que se discuta. Un mensaje de WhatsApp es el punto más débil de todos.
La restitución del inmueble
Al terminar, el arrendatario debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso, con los paz y salvos de servicios públicos. Aquí es donde el inventario de entrega decide las discusiones: lo que no quedó escrito al inicio es lo que se pelea al final.
Si el arrendatario cumplió las condiciones para terminar y el arrendador no recibe el inmueble, el artículo 24 de la Ley 820 (numeral 4 y parágrafo) prevé una entrega provisional con intervención de la autoridad competente, para que el arrendatario no quede obligado indefinidamente.
Preguntas frecuentes
¿El preaviso tiene que ser por escrito?
Sí, y enviado por servicio postal autorizado: es el medio que la ley señala para terminar sin incumplimiento. En la práctica la discusión nunca es sobre si se avisó, sino sobre cuándo, y la certificación de la empresa postal resuelve eso.
Avisé con un mes. ¿Sirve?
No cumple el requisito de los tres meses. Lo habitual es que el contrato se prorrogue y las obligaciones sigan corriendo. Si ya está en esa situación, conviene consultarlo antes de entregar las llaves.
¿Puedo irme antes si el arrendador incumplió?
El artículo 24 de la Ley 820 contempla causales imputables al arrendador que permiten terminar sin indemnización. Cuál aplica y cómo probarla depende de cada caso, y es exactamente el tipo de decisión que conviene consultar con un abogado antes de tomarla.
¿La indemnización de tres meses siempre se paga?
No. La paga el arrendatario que termina antes del vencimiento sin causa imputable al arrendador, y el arrendador que termina durante una prórroga. El arrendatario que termina al vencimiento con el aviso en regla no paga nada. El arrendador que termina al vencimiento constituye una caución de seis meses o paga un mes y medio, según la causal.
Soy arrendador. ¿Puedo pedir el inmueble al terminar el primer año?
Solo si invocas una de las causales especiales del numeral 8 del artículo 22 y das el aviso con tres meses de antelación por servicio postal autorizado. La sola voluntad únicamente cuenta cuando el contrato ya lleva cuatro años. Si no hay causal, el contrato se renueva.
¿Y si el contrato no dice nada sobre terminación?
Lo que no esté en el contrato lo suple la ley. La Ley 820 es de orden público: sus reglas se aplican aunque el contrato guarde silencio, y una cláusula que las contradiga no es exigible.