El aumento no es en enero
Esta es la confusión más extendida sobre arriendos en Colombia. En enero el DANE publica el IPC del año anterior, y eso se vuelve noticia. Pero esa cifra es el tope del aumento, no la fecha del aumento.
La fecha la marca tu contrato. El reajuste procede cada doce meses de ejecución, contados desde que empezó a regir el canon actual. Si firmaste el 1 de agosto, tu aniversario es el 1 de agosto. Si el año pasado te subieron en marzo, el próximo aumento procede en marzo.
Qué dice la norma
Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.
Tres cosas: cada doce meses —la fecha—, hasta el 100% del IPC del año anterior al del aumento —el techo— y una notificación con el monto y la fecha —la forma—. Se puede subir menos, nunca más. Un aumento que rige en 2027 se mide con el IPC de 2026, no con el de 2025.
Cómo tienen que avisarte
La ley no se conforma con que te digan. Exige informarte el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, y solo por dos vías: el servicio postal autorizado o el mecanismo de notificación personal que el contrato establezca expresamente. Un WhatsApp o un correo electrónico solo sirven si tu contrato los prevé como medio de notificación. Si no se cumple, el aumento no te es oponible.
El artículo 20 no fija un plazo mínimo de anticipación. Muchos contratos sí lo pactan —es común que exijan avisar con tres meses—, y en ese caso ese plazo también obliga. Revisa tu contrato.
| Situación | Qué pasa |
|---|---|
| Te informan monto y fecha por correo certificado, dentro del tope | El aumento procede |
| Te avisan por el medio que fija tu contrato, dentro del tope | El aumento procede |
| Te avisan de palabra o por un medio que el contrato no prevé | No te es oponible |
| Te avisan con menos anticipación de la que pacta tu contrato | Discutible: revisa la cláusula |
| Te suben por encima del IPC | El exceso no es exigible, aunque esté firmado |
Hay un segundo tope, aparte del IPC
Independientemente del reajuste anual, el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, según el artículo 18 de la Ley 820. Son dos límites distintos que operan a la vez: uno sobre cuánto puede subir, otro sobre cuánto puede ser en total.
Si firmaste hace poco
No hay reajuste antes de los doce meses. Un aumento a los seis u ocho meses no procede, así esté escrito en el contrato: la Ley 820 es de orden público y una cláusula que la contradiga no se vuelve válida porque las partes la hayan firmado.
Preguntas frecuentes
Firmé en junio. ¿Me pueden subir en enero?
No. Tu aumento procede en junio del año siguiente, cuando el contrato cumple doce meses con el mismo precio. Que el IPC salga en enero no adelanta tu aniversario.
¿El aumento es automático?
No. El arrendador tiene que informarte el monto y la fecha por correo certificado o por el medio de notificación que establezca el contrato. Si no lo hace, el aumento no te es oponible.
¿Me pueden subir más del IPC si lo acepto?
El artículo 20 fija el tope en el 100% del IPC del año calendario anterior al del aumento. Lo que pase de ahí no es exigible aunque figure en el contrato, porque la norma es de orden público.
¿Pueden subirlo menos del IPC?
Sí. El IPC es el máximo, no una obligación. También es válido no subirlo.
Soy arrendador y se me pasó la fecha. ¿Puedo cobrarlo después?
El reajuste no opera de forma retroactiva. Si el aniversario pasó sin notificación en regla, lo habitual es que el canon siga igual hasta el siguiente aniversario. Si tu situación tiene particularidades, consúltalo antes de cobrar.