Qué dice exactamente la norma
No se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que según el contrato de arrendamiento haya asumido el arrendatario.
El mismo artículo cierra las salidas que suelen intentarse. Esas garantías tampoco pueden pactarse indirectamente ni por interpuesta persona, ni acordarse en documentos distintos del contrato, ni sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes.
Eso último es lo que más se pasa por alto. En la práctica el depósito aparece con muchos disfraces: «anticipo», «garantía de cumplimiento», «fondo para reparaciones», un recibo aparte que no se menciona en el contrato, o una suma entregada a un familiar del arrendador. La norma anticipó todos esos caminos.
Por qué existe esta prohibición
Un depósito le pide al arrendatario que entregue por adelantado un dinero que es suyo, para responder por un incumplimiento que todavía no ocurrió, y que queda en manos de la otra parte del contrato. Recuperarlo depende de que el arrendador esté de acuerdo en devolverlo.
El legislador optó por un modelo distinto: que las garantías del arrendamiento de vivienda no consistan en retener plata del arrendatario, sino en tener a quién cobrarle si algo sale mal.
Qué garantías sí se usan
La ley prohíbe las cauciones reales —las que recaen sobre dinero o bienes—. Las que se usan en la práctica son personales: no retienen nada del arrendatario, sino que agregan a alguien que responde.
| Garantía | En qué consiste | ¿Permitida? |
|---|---|---|
| Codeudor solidario | Una persona que firma el contrato y responde junto con el arrendatario por las obligaciones pactadas. | Sí |
| Póliza de arrendamiento | Un seguro contratado con una aseguradora, que cubre el canon y otros conceptos según la póliza. | Sí |
| Depósito en dinero | Una suma que el arrendatario entrega al arrendador y que este retiene mientras dure el contrato. | No |
| Depósito con otro nombre | La misma retención de dinero llamada anticipo, garantía o fondo, o pactada en un documento aparte. | No |
Conviene no confundir el depósito con el canon anticipado. Que el arriendo se pague por mensualidades anticipadas —el mes corriente al principio del mes— es normal y así lo contempla la ley. Lo prohibido es retener una suma adicional como respaldo.
Ojo: esto aplica a vivienda urbana
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Ese es su alcance y el de esta prohibición.
El arrendamiento de locales comerciales se rige por el Código de Comercio, donde no existe una prohibición equivalente. Por eso quien ha arrendado un local puede tener la impresión de que el depósito es normal: en ese contexto lo es. En vivienda, no.
Preguntas frecuentes
¿Sirve si lo llamamos de otra forma en el contrato?
No. El artículo 16 prohíbe expresamente sustituir estas garantías «bajo denominaciones diferentes», pactarlas en documentos distintos del contrato o hacerlo por interpuesta persona. El nombre no cambia la naturaleza de lo pactado.
¿Puedo pedir codeudor y póliza al mismo tiempo?
La ley no prohíbe combinar garantías personales. Otra cosa es si resulta razonable: exigir las dos suele reducir el número de arrendatarios dispuestos a firmar.
¿Y el depósito de los servicios públicos?
Es un asunto distinto y conviene tratarlo aparte. Lo que sí puede hacer el arrendador es denunciar el contrato ante las empresas prestadoras, un trámite gratuito previsto en el artículo 130 de la Ley 142 de 1994 que limita su solidaridad frente a facturas causadas durante el arrendamiento.
Soy arrendador y siempre he pedido depósito. ¿Qué hago ahora?
Sustituirlo por una garantía personal. El codeudor solidario no cuesta nada y la póliza de arrendamiento la paga normalmente el arrendatario. Ambas protegen mejor que un depósito, porque un mes de canon retenido cubre poco frente a un incumplimiento largo.
Ya firmé un contrato que incluye depósito. ¿Es válido?
Que las partes hayan firmado no vuelve válida una cláusula contraria a una norma imperativa. Cada situación tiene particularidades —cuánto se entregó, cómo se documentó, en qué estado va el contrato— así que esto conviene consultarlo con un abogado antes de tomar cualquier decisión.